Доступное жилье. Может быть, перепутали одну букву?

Автор: Дмитрий Маслов
Оригинал на канале Яндекс Дзен: подписаться на канал можно здесь

В рамках нацпроектов, невозможно было обойти вниманием такую важную вещь как доступное жилье для населения. Помнится, были уже такие программы, закончившиеся полным фиаско, но можно ведь попробовать еще раз. Чтобы не создавать аналогии с предыдущими неудачами, новую программу назвали нейтрально: «жилье и городская среда». Но суть, как водится, не поменялась.

Посмотрите на эту картинку и восхититесь трогательной заботой властей о жилищных условиях населения.

Смотрите, все самое главное пишется открытым текстом.

Средняя стоимость 1 кв. м. на первичном рынке:

2019 г. – 68.9 тыс. руб.

2021 г. – 81.5 тыс. руб.

2024 г. – 88.0 тыс. руб.

Вообще ничего не стесняются. Поскольку 2024 год слишком далеко, можно эту цифру особенно во внимание не принимать, поэтому главное это, конечно, 81,5 тыс. в 2021 году. Несложно посчитать, что это более 18% за два года, т.е. 9% годовых прироста!

И как у авторов хватило наглости включать это в нацпроект!

А самое главное, каким образом рост цен сочетается с доступностью жилья для населения?

Представьте, такой лозунг: «Продукты питания стали более доступными для населения. Цены на них выросли на 18% при тех же зарплатах. Правительство заботится о вас!»

Представили?

Что-то не очень убедительно выходит.

Но, тем не менее, выход у авторов нашелся.

Естественно, ни одного словечка ни про зарплаты, ни про цены в проекте комфортного жилья нет, зато активно педалируется тема ипотечного кредитования.

Это логично. Раз доходы населения не растут в отличие от цен, то единственный способ сохранить покупательскую способность – раздать больше кредитов.

На что, собственно, авторы проекта активно намекают.

По их задумке выдача кредитов должна вырасти на 45% (напомним, 2018 год и так оказался рекордным по выдаче ипотеки).

То есть не беда, что цены выросли. Но мы придумали, как вам помочь: вы возьмете кредит на большую сумму. Продолжая аналогию с продуктами, представьте, вам предлагают: «Не волнуйтесь, что не можете позволить себе говядину к обеду из-за роста цен, мы повысим доступность за счет специального мясного кредита по сниженной ставке!»

Каким образом, правда, удастся подсадить народ на кредиты, не сказано. Одного лишь снижения ставки явно недостаточно (авторы с барского плеча предлагают аж 8,5% в 2021 году, что на самом деле это лишь немногим ниже, чем было в 2018).

В этом документе есть и декларации о росте ввода жилья до 120 млн. метров в год. Подробно это не комментирую, так как любому мало-мальски грамотному специалисту ясно, что при нынешней политике регулирования застройщиков это не более чем фантазии.

К счастью, мы можем вздохнуть спокойно: выдумки и все остальное. Состав «кураторов» также на это определенно намекает. Какие бы грандиозные проекты в России не намечались, всех их роднит одно: абсолютная недостижимость. Единственное, что более-менее всегда удается, это пилить бюджет. Так будет и на этот раз, хотя бы по той причине, что активно наращивать ипотечное кредитование без дополнительной бюджетной накачки невозможно. Точно так же как цены все-таки определят спрос и предложение, а не фантазии чиновников.

Подписывайтесь на наш независимый канал о недвижимости!

Банки начали выставлять на продажу ипотечные квартиры с жильцами

Автор: Сергей Велесевич, Оригинал на сайте: realty.rbc.ru

Такая недвижимость продается с дисконтом 20–30%, но реализовать ее непросто, пишет «Коммерсантъ».

Ипотечный бум на фоне снижения реальных доходов населения породил новую тенденцию на рынке — банки начали выставлять на продажу проблемные залоговые квартиры с прописанными или зарегистрированными жильцами. Об этом сообщает газета «Коммерсантъ».

Риелторы, опрошенные изданием, отмечают, что это новая тенденция на столичном рынке. По их словам, ранее банки сами освобождали квартиры и реализовывали их без прописанных или зарегистрированных жильцов.

Сегодня доля таких квартир на вторичном рынке жилья Москвы достигает 2% от общего объема предложения жилья, рассказали изданию эксперты. По их прогнозу, к 2021 году доля выставленных на продажу банками проблемных квартир с жильцами вырастет в пять раз и достигнет 10%. По данным «Инком-Недвижимости», сейчас в Москве на продажу выставлено 18,9 тыс. лотов.

Такая недвижимость, по информации «Коммерсанта», продается с дисконтом 20–30%, но реализовать ее не так просто. По словам генерального директора юркомпании «Сотби» Станислава Зиновьева, в случае проблем с выплатой ипотеки банк добивается взыскания имущества через суд. После удовлетворения иска квартира передается для реализации в уполномоченную Росимуществом организацию. Но часто продать недвижимость с торгов не удается, и тогда она переходит на баланс банка, который теперь может реализовать ее самостоятельно, поясняется в публикации.

Для снижения издержек на судебное производство (которое может длиться год) банки выставляют на продажу жилье, не добившись выселения собственников и снятия их с регистрационного учета, пишет «Коммерсантъ». Выселением жильцов придется заниматься уже новому собственнику, отмечается в заметке.

В Москве Росреестр фиксировал рекордные выдачи ипотечных кредитов в течение прошлого года. Уже в этом году зарегистрирован новый рекорд: в феврале было совершено 7 тыс. ипотечных сделок, что на 40% превышает показатель аналогичного периода прошлого года. 

Автор: Сергей Велесевич.

Оригинал на сайте https://realty.rbc.ru/news/5c90a9f79a79471b67b23c2e

Покупка квартиры через ЖК Бест Вей вне очереди

Вы нашли квартиру вашей мечты и не хотите (не можете) стоять в очереди на покупку?

Хотите приобрести квартиру сразу после внесения Вступительного взноса, не ожидая в очереди? Боитесь, что желаемый объект недвижимости «уплывет» от вас? Позвоните на мобильный (watsapp): 8 (967) 379-50-47

В настоящий момент (Февраль 2019 года) средняя скорость прохождения очереди на покупку составляет от 5 до 6 месяцев. Если вы не хотите или не можете ждать, у вас есть возможность приобрести квартиру через ЖК Бест Вей вне очереди. Для этого необходимо:

  1. Уплатить Активационный взнос, вступить в кооператив и стать пайщиком
  2. Внести 35% или 50% (Первоначальный взнос) от стоимости жилья и встать в очередь на покупку
  3. Связаться с пайщиком, отстоявшим очередь и находящимся на оформлении документов на покупку, но желающим по каким-то причинам отложить приобретение жилья
  4. Написать Заявление в Юридический отдел на обмен очереди

Существуют каналы обмена очередями между пайщиками в социальных сетях, обмен (покупка) места в очереди производится по взаимной договоренности.

Жилищный Кооператив Бест Вей — Жилье Доступное Каждому

Уступка прав требования в ЖК «Бест Вей»

Общие положения

  • Пайщик ЖК вправе после одобрения Правления ЖК уступить права на свои паенакопления другому пайщику ЖК, члену ЖК, третьему лицу, в том числе не являющемуся членом ЖК по Договору Цессии (уступки прав).
  • По договору Цессии можно передать как паенакопления (целиком или в части), так и COOP полностью. Цессия возможна на любой стадии, в том числе и после приобретения ОН (возможна в полном объеме).
  • По договору цессии передаются все права пайщика-инвестора и по системе паенакопления.

Пошаговая инструкция:

  1. Необходимо иметь статус Пайщика ЖК «Бест Вей».
  2. Необходимо предоставить в офис ЖК следующие документы:
    — полный (правильный) пакет документов пайщика в офис ЖК,
    — отправить оригинал письменного заявления о проведении цессии (образец на сайте),
    — копии паспортов цедента (того, кто передает) и цессионария (кто принимает).
  3. Внести оплату целевого взноса на юр. услуги в размере 5000 руб. Квитанцию об оплате отправить через тикет-систему «Поддержка пайщиков», раздел «Уступка прав по договору».
    Все необходимые документы и шаблоны можно найти в личном кабинете пайщика в разделе «Документы», вкладка «Шаблоны и образцы» на сайте www.bestwaycoop.com.
    Отправлять документы необходимо в офис ЖК «Бест Вей», по адресу указанному на официальном сайте www.bestwaycoop.com
  4. После получения всех перечисленных документов специалист ЖК уведомит пайщика об этом через тикет-систему. При условии отсутствия задолженности, в течение 5 рабочих дней специалист подготовит и отправит на указанный в системе электронный адрес пакет документов для проведения цессии.
  5. Документы необходимо получить, подписать цеденту и цессионарию, и направить обратно в офис ЖК «Бест Вей».
  6. В течение 2х рабочих дней после получения документов, специалист произведет необходимые действия для проведения финальных этапов цессии, о чем уведомит пайщика через тикет-систему.

Как использовать материнский капитал в ЖК «БестВей»

Общие положения:

— Обязательным условием является возраст ребёнка, он должен быть не младше 3-х лет (подтвердить это может копия свидетельства о рождении).
— Средства материнского капитала могут быть использованы только в качестве паевых взносов.

Пошаговая инструкция:

  1. Для использования материнского капитала, необходимо иметь статус Пайщика ЖК «Бест Вей»
  2. Необходимо предоставить в офис ЖК следующие документы:
    — полный (правильный) пакет документов пайщика в офис ЖК (оригинал).
    — оригинал заявления для заказа документов в ПФР (образец в ЛК).
    — копию сертификата на Материнский капитал (в хорошем качестве).
    — копию свидетельства о рождении ребёнка (в хорошем качестве).

    Все необходимые документы и шаблоны вы можете найти в личном кабинете пайщика, в разделе Документы, раздел «Документы», вкладка «Шаблоны и образцы» на сайте https://bestwaycoop.com

    Копию сертификата и свидетельства необходимо отправить в офис через тикет-систему – «Поддержка пайщиков» в ЛК пайщика на сайте ЖК www.bestwaycoop.com, либо направить в офис ЖК «Бест Вей», по адресу указанному на официальном сайте.

  3. После получения всех перечисленных документов специалист ЖК направит пайщику сообщение в тикет-систему, далее подготовит и отправит на указанный в системе почтовый адрес пакет документов для подачи в ПФР.

Накопительные Программы Жилищного Кооператива Бест Вей: Что Важно Знать

Дорогие друзья!

Условия по накопительным программам с начала 2019 года существенно изменены. Информация на этой странице (частично) устарела. Новые условия вы найдете на странице
Программы.

Касаясь Накопительных Программ кооператива Бест Вей, необходимо иметь в виду, что паевые и членские взносы, вносимые вами на счет ЖК, хотя и накапливаются на вашем счете, тем не менее не «работают» на вас в течение всего периода накопления. Между тем, существуют способы заставить те же самые деньги работать и, в перспективе, значительно снизить платежи по рассрочке либо полностью их компенсировать.

Ниже приводятся расчеты по платежам на тот случай, если вы откроете Счет Виста холдинга Life is Good. Полная информация обо всех преимуществах расчетно-инвестиционного счета Виста и о том как он может помочь вам и вашей семье находится на нашем сайте, посвященном этому финансовому продукту холдинга Life is Good.

Чтобы перейти на сайт Виста щелкните здесь, в меню сайта выберите пункт Виста для Семьи (ссылка откроется в новом окне).

Расчетный Счет Виста и Компенсация расходов по рассрочке на квартиру в Жилищном Кооперативе Бест Вей

Предположим, вы решили купить квартиру стоимостью 1.5 миллиона рублей через Федеральный Жилищный Кооператив Бест Вей. По условиям кооператива вы можете внести первоначальный взнос в размере 35% или 50% от стоимости и получить рассрочку на срок до 10 лет под 2% либо беспроцентную.

Допустим, у вас есть 750 тысяч рублей. Что выгоднее, заплатить вступительный взнос в 35% или 50% и выплачивать остаток в течение 10 лет, или разместить эти деньги на счет Виста и выплачивать тот же самый остаток с прибыли по счету?

Давайте посчитаем:

При внесении Первоначального взноса в 35% он составит 525 тысяч. У вас на руках останется 225 тысяч. Ежемесячные платежи по рассрочке на 10 лет составят 11 750 рублей в месяц в первый год платежей и 10 287,50 рублей в последний год (в ЖК Бест Вей платежи дифференцированные, то есть уменьшаются по мере погашения).

Полная сумма выплат за весь срок будет равна 1 322 250 рублям. Переплата из этой суммы (% + членские взносы) за 10 лет составит 107 250 + 240 000 рублей = 347 250 рублей. Вычитаем из этой суммы оставшиеся у вас 225 тысяч и получаем выплаты по займу в размере 1 097 250 рублей. Как видите, даже при исключительно выгодных условиях рассрочки в ЖК Бест Вей, ежемесячные платежи составят значительную нагрузку на семейный бюджет.

Как счет Виста может помочь вам снизить эту нагрузку?

*Счета Виста валютные, но здесь и дальше для удобства мы будем считать в рублях.

1. Вместо внесения первоначального взноса в кооператив открываете счет Виста и кладете на него ваши 750 тысяч. Берете кредит в размере 70% от суммы на счете (оформляется и выдается мгновенно в Личном Кабинете), это как раз 525 тысяч рублей.

2. Снимаете эти деньги и платите Первоначальный взнос 35% в кооператив.

3. На счете остаются положенные вами при открытии 750 тысяч. За год они принесут вам 20% или 150 тысяч. Кредит выдается под 7%, на обслуживание уйдет 36750 тысяч. 150000 — 36750 = 113250 тысяч чистой прибыли за год. Делим их на 12 месяцев, получаем ежемесячный доход 9437 рублей. Вычитаем эти деньги из ежемесячного платежа по рассрочке (усредним дифференцированный платеж до 11 тысяч) и получаем 11000 — 9437 = 1563 рубля в месяц.

Ваш ежемесячный платеж составит в итоге всего 1563 рубля в месяц, а эта сумма не окажет серьезной нагрузки на семейный бюджет!

Снижение ипотечных ставок от Сбербанка?

Блогер и автор телеграм-канала «Адские бабки» — о том, кому дадут ипотечный кредит под минимальный процент и почему большинству россиян на него не стоит рассчитывать.

«Сбербанк снижает ставки по ипотеке» — в очередной раз протрубил во всеуслышание Герман Греф. И даже ниже уровня, которые обещал президент, — аж до 7% годовых.

Я решила изучить суть сберовских предложений детально. Итак, кто теоретически может рассчитывать на ставки в диапазоне 7,1–9,5% годовых?

Да, всё те же, кто и сейчас получает такие ставки от Сбербанка — люди с полным набором условий, в числе которых: получение только белого дохода и с выплатой через «зарплатный проект» Сбера; плюс заранее надо выбрать жильё в новостройке у компании-партнёра (которая отдаёт свой кредит Сберу); плюс не забыть подписаться под комплексную страховку исключительно от Сбербанка, что навесит вам ещё около процента на кредит, и, само собой, — подбор недвижимости и оформление сделки должно происходить исключительно через сберовскую компанию «Домклик» за отдельную оплату.

А ещё кое-что по мелочам: срок кредита до семи лет и собственных средств при покупке того, что «года через два достроят», должно быть не менее 15% от стоимости приобретаемой недвижимости.

Мне вот интересно, а в Сбере, когда готовили эту программу, сразу понимали, что это исключительно реклама для привлечения внимания, или всё-таки они правда нашли в своей базе клиентов, подходящих под все условия?

Правда, есть такие клиенты, которым действительно нужен кредит на короткий срок, на небольшую сумму и на откровенно стрёмную недвижимость, заселение в которую — это туманная перспектива нескольких лет? Недвижимость без дорог, школ, магазинов, общественного транспорта и это в лучшем случае, если повезет?

То есть сберовцы действительно нашли неких лохов, готовых прийти к ним в банк, выложить немалую сумму и ждать, что Сбербанк не обманет, при этом такие клиенты под страхом повышения ставки должны аккуратно вносить ежемесячные платежи?

Ну, допустим, что такие люди в Сбербанк пришли, а есть ли у них гарантия, что строительная компания, которая сегодня партнёр Сбера, а завтра банкрот, вообще сможет исполнить свои обязательства?

Лично у меня после истории с «внезапным банкротством» партнёра Сбербанка — компании Urban Group — никаких иллюзий нет. Думаю, что у тех, кто уже встрял в ипотеку на новостройку от Сбербанка, — тоже. Остальным предлагаю просто попробовать подать документы на рекламируемый кредит и оценить результаты конечного сберовского предложения. Не забудьте сравнить условия, которые вам выдаст специалист в отделении Сбербанка, с теми, которые заявлены в рекламе. И удачи вам в ожидании достройки дома. Она вам пригодится.

Автор: Александра Баязитова
Источник: L!FE

Покупка студии в Краснодаре в рассрочку на длительный срок: подробный рассчет платежей

Автор: Игорь Очеретенко
При перепечатке статьи и отрывков из нее ссылка на сайт квартираврассрочку.рф обязательна.

Студия в рассрочку на Михалева 2Эта статья продолжает начатое в предыдущей обсуждение наиболее привлекательных способов покупки недвижимости с точки зрения небогатого (в самом широком смысле этого слова) покупателя.

Тогда мы говорили о преимуществах вклада в недвижимость на Юге Российской Федерации и подробно разобрали выгоды покупки в рассрочку на 10 и на 5 лет готового дома для небольшой семьи (площадью 80 кв.м.), как с целью инвестирования, так и проживания.

Те, кого интересует такая возможность, могут ознакомиться с материалом статьи здесь: http://kvartirabezpereplat.ru/dom-v-rassrochky-na-yuge/

А мы разберем другой распространенный случай: покупку студии для студента (сына, дочери) в городе Краснодар.

Краснодар выбран по следующим причинам:

1. В городе наиболее привлекательные из всех Российских миллионников цены на жилье.
2. В городе большое количество высших учебных заведений, в том числе федерального уровня.
3. Окупаемость при сдаче в аренду малогабаритных квартир в краевой столице составляет в настоящий момент, в среднем, всего 9 лет.

Это абсолютный рекорд для крупных городов России. Для сравнения, следом за Краснодаром и Сочи идут Московская область, Смоленск, Калуга и Томск, где небольшие «однушки» окупаются за 10 лет (еще больше данных здесь: http://krasnodarmedia.su/news/664366/).

Что касается цен на недвижимость, мы оперируем данными с замечательного во всех отношениях сайта по недвижимости http://23kvartiri.ru.

Студия в рассрочкуИспользуя ценовые фильтры и ориентируясь на отзывы покупателей, мы выбрали для рассмотрения студию в только что построенном и уже сданном доме по адресу улица Михалева, 2.

Это помещение площадью 27,7 кв.м. свободной планировки вполне подойдет для обустройства небольшой, «первой» для ваших подросших детей, квартиры, а также для сдачи в аренду многочисленным Краснодарским студентам.

При подборе студии-квартиры мы руководствовались следующими важными критериями:

1. Наличие в шаговой доступности необходимой инфраструктуры.
2. Близость остановок и доступность транспорта.
3. Близость к центру города.
4. Разумное соотношение цены-качества новостройки.

Студия в мансардеДанная студия отвечает всем этим критериям, поскольку находится в обжитом и популярном в городе Фестивальном районе.

При этом, вас приятно удивит стоимость данной квартиры: 886 тысяч рублей.

Как и в предыдущей статье, мы исходим из того, что у наших читателей нет на руках всей необходимой суммы. Рассматривать приобретение жилья в ипотеку мы не будем, так как, несмотря на все победные реляции Центрального банка РФ о снижении ставки рефинансирования, проценты по ипотеке в стране по прежнему возмутительно высоки и составляют на сегодня, в среднем, 10,34 процента на первичном рынке и 10,7 процента на вторичке.

Люди, берущие ипотеку на этих условиях, должны четко представлять себе размер переплат, особенно в том случае, если кредит берется на длительный (10, 15 и более лет) срок. Стоимость квартиры в этом случае может легко возрасти в разы!

Мы будем разумны и, как и в предыдущей статье, пойдем другим путем. Рассчитаем во что нам обойдется покупка данной студии в рассрочку через Федеральный Жилищный Кооператив Бест Вей (центральный офис ЖК находится в г. Санкт-Петербург).

Покупка студии в рассрочку по первой программе ЖК Бест Вей.

Эта программа предполагает внесение 35% от стоимости приобретаемого объекта. В нашем случае, то есть, при стоимости объекта в 886 000 рублей, эта сумма составит 310100 рублей.

Заемные деньги, то есть оставшиеся 575900 рублей вы будете выплачивать под 2% годовых.

В отличие от банковских ипотечных кредитов с так называемыми аннуитетными платежами в ЖК Бест Вей платежи дифференцированные.

Это означает, что ежемесячный платеж будет постепенно уменьшаться.

Ежемесячный платеж в ЖК Бест Вей складывается из трех компонентов:

1. Сумма займа, оставшаяся после выплаты первоначального взноса (35% или 50%), делится на количество месяцев рассрочки.

Например, при рассрочке на максимальный срок в 10 лет и первоначальном взносе в 35% (310100 рублей) фиксированная часть ежемесячного платежа составит 575900 (сумма займа) ÷ 120 (количество месяцев) = 4799,17 рублей.

2. Проценты на остаток. Эта часть ежемесячного платежа плавно уменьшается по мере погашения займа. Например, в первый год сумма ежемесячных платежей по процентам составит 959,83 рубля, а к последнему году она снизится до 95,98 рублей в месяц.

3. Ежемесячный членский взнос в размере 2000 рублей. Легко увидеть, что вы переплачиваете тем меньше, чем меньше срок рассрочки. Например, за 10 лет вы заплатите членских взносов на сумму 240000 рублей, а за 5 — только 120000, за три 72000 и т.д. Поэтому многие пайщики стараются расплатиться как можно быстрее.

Если суммировать все три компоненты из которых складывается ежемесячный платеж, то мы получим 7759 рублей в месяц в первый год платежей и 6895 рублей в последний год с постепенным уменьшением суммы в течение всего периода погашения долга.

Полная сумма выплат за весь срок будет равна 879249 рублям. Переплата из этой суммы (% + членские взносы) за 10 лет составит 63000 + 240000 рублей или 303 тысячи рублей.

Покупка той же студии в рассрочку на 5 лет

Если же рассрочку брать на 5 лет, ежемесячные платежи составят 12558,17 рублей в начале и снизятся до 11790,30 рублей в конце пятилетнего периода.

Полная сумма выплат составит 730454 рубля. Переплата из этой суммы составит 34554 + 120000 рублей = 154554 рубля.

Другими словами, чем меньше срок рассрочки тем меньше вы переплачиваете.

В любом случае, сроки погашения займа обговариваются в индивидуальном порядке. Вы сможете погашать долг в любом удобном для вас темпе.

Покупка Студии через ЖК Бест Вей по второй программе — беспроцентная рассрочка

Вы вносите 50% от стоимости объекта, то есть 443 тысячи рублей. В этом случае оставшиеся 443 тысячи вы будете выплачивать под 0%.

Ежемесячный платеж при рассрочке на 10 лет составит 3691,66 + 2000 (членский взнос) = 5691,66.

Полная сумма выплат составит 683 тысячи рублей. Из них переплата (членские взносы) составит 240 000 рублей.

При рассрочке на 5 лет ежемесячный взнос составит 9383 рубля.

Полная сумма выплат составит 563 тысячи рублей. Из них переплата (членские взносы) составит всего 120 000 рублей.

Ну а если вы полностью расплатитесь за объект недвижимости в течение 3-х лет со дня покупки, все последующие объекты вы сможете приобретать под 0%. Это прекрасная возможность купить жилье для ваших детей, а также инвестировать в покупку объектов недвижимости в будущем.

Более подробную информацию о деятельности ЖК Бест Вей вы найдете на наших сайтах http://квартираврассрочку.рф, а также на сайтах zk-bestway.ru и zkbestway.ru.

Покупка небольшой студии в рассрочку в г. Краснодар — выводы

Рассчеты по платежам с очевидностью показывают все выгоды приобретения недвижимости через ЖК Бест Вей:

1. Чрезвычайно низкие проценты или покупка под 0% (беспроцентная рассрочка)
2. Длительные сроки рассрочки позволяют людям с небольшими доходами приобретать квартиры и дома
3. Наличие накопительных программ поможет выработать финансовую дисциплину и сделать необходимые первые шаги к осуществлению мечты о собственном жилье

Решение, в любом случае, за вами.

Игорь Очеретенко
При перепечатке статьи и отрывков из нее ссылка на сайт квартираврассрочку.рф обязательна.

Дом в рассрочку на Юге России — подробный рассчет платежей

Автор: Игорь Очеретенко
Оригинал на сайте квартираврассрочку.рф

В ситуации, когда всерьез рассчитывать на пенсию (а для многих работников и на зарплату!) в России уже невозможно, одним из немногих легальных способов выживания остаются инвестиции в недвижимость.

В данной статье, в качестве сравнительно доступной инвестиции, подробно рассматривается покупка частного дома на юге России за 3 150 000 рублей.

Дом в рассрочку

В отличие от других видов инвестирования, инвестиция в недвижимость — это практически безрисковое вложение денег. В худшем случае, вы вернете вложенные деньги без потерь, а в лучшем — вернете с хорошей прибылью.

Ниже приводятся факторы, наиболее важные с точки зрения инвестора.

Во-первых, рассматривая потенциальную инвестицию, нужно учитывать привлекательность региона покупки и его перспективы с точки зрения притока населения, экономического развития и т.п.

Простейший анализ статистики по вводу жилой и коммерческой недвижимости в РФ за последние несколько лет говорит о том, что наиболее бурно развивающимся регионом России является Краснодарский край. На протяжении последних 10 лет здесь наблюдается беспрецедентный приток населения практически из всех регионов страны. Привлекательность региона обусловлена теплым климатом, близостью к морю, потрясающей красотой природы черноморского побережья и хорошей экологией.

По данным портала «Мир квартир», Сочи и Краснодар, в настоящее время, являются абсолютными лидерами в РФ по срокам окупаемости квартир, в частности, малогабаритных квартир, сдаваемых в аренду. Как в столице региона, так и в Олимпийской столице окупить стоимость однушки можно, в среднем, за 9 лет (познакомиться с данными по другим городам России можно здесь: http://krasnodarmedia.su/news/664366/).

Темпы развития столицы региона города Краснодар и размеры инвестиций в край в целом не оставляют сомнений в том, что в течение ближайших 10-15 лет этот город станет крупнейшим мегаполисом юга России, оставив далеко позади нынешних претендентов на звание «южной столицы России». Все последние годы Краснодар уверенно держится на втором месте в стране по вводу жилой недвижимости после Подмосковного региона.

Огромное предложение готовых и строящихся в городе объектов привело к серьезному снижению стоимости квадратного метра жилья даже на фоне притока населения. Сегодня в краевой столице реально приобрести студию или квартиру в хорошем районе по цене 35 000 — 40 000 рублей за «квадрат»!

Готовые дома с участком в коттеджных поселках в городской черте и пригородах (20 минут до центра города) предлагаются по ценам от 3 миллионов рублей. И это в двух часах езды от моря и в одном часе от гор по новенькой федеральной трассе Дон-4.

Кроме того, превращение крупнейшего курортного кластера страны города Сочи в один из красивейших прибрежных городов мира, произошедшее буквально на наших глазах, делает всю зону побережья буквально «золотой» с точки зрения инвестиций в недвижимость.

Инвестируя в недвижимость необходимо учитывать привлекательность объекта (дома, квартиры, коммерческого помещения) расположение объекта в конкретном населенном пункте с точки зрения потенциального покупателя или арендатора. Например, покупка студии (или квартиры под студии с последующей перепланировкой) будет особенна выгодна в районах с наибольшей плотностью средних-специальных и высших образовательных учреждений для последующей сдачи студентам.

В крупных городах и мегаполисах с большим количеством студентов и командировочных перспективным трендом стало развитие сетей хостелов и апарт-отелей. Превращение двушек и трешек в хорошем районе в апарт-отель потребует относительно небольших вложений и способно приносить владельцу хорошую прибыль.

Очевидно, что на Черноморском побережье недвижимость тем более привлекательна чем она ближе к морю, пляжам, объектам олимпийской инфраструктуры (г. Адлер, Красная Поляна). Бурно застраиваются в последние годы Геленджик и Анапа. Последняя особенно знаменита относительно мелководными песчаными пляжами, идеальными для семейного отдыха с детьми. Помимо прочего, сдача в сезон на юге, как правило, посуточная, и это резко повышает выгоды инвестора. К примеру, купив небольшую квартиру в Анапе вы вполне сможете «отбить» ее стоимость в течение двух-трех сезонов!

Введение в строй Керченского автомобильного и железнодорожного моста, запланированное на конец 2018-2019 годы, а также строительство трассы «Таврида» на Крымском полуострове дополнительно привлечет отдыхающих и переселенцев как из России так и из ближнего и дальнего зарубежья.

ДОМ НА ЮГЕ В РАССРОЧКУ НА НЕСКОЛЬКО ЛЕТ, КОНКРЕТНЫЙ ПРИМЕР С РАССЧЕТАМИ ПЛАТЕЖЕЙ

В качестве примера вложения в недвижимость рассмотрим покупку небольшого частного дома в пригороде Краснодара в рассрочку на несколько лет через Федеральный Жилищный Кооператив Бест Вей. В настоящий момент ведется активное строительство коттеджных поселков в непосредственной близости от городской черты. Учитывая ярко выраженную социальную направленность проекта Бест Вей мы выбрали для читателя вполне бюджетный вариант, способный удовлетворить широкий круг покупателей, от небольшой семьи до начинающего инвестора.

Ко всему прочему, недавнее (произошедшее в конце января 2018 года) радикальное снижение процентов по платежам в данном кооперативе ставит его, практически, вне конкуренции среди других подобных проектов жилищной кооперации в нашей стране.

Дом в рассрочку на 10 лет на Юге

Итак, речь в данной статье пойдет о коттеджном поселке, известном как «Народный проект», расположенном в нескольких минутах езды от крупнейшего в крае ТЦ «Красная площадь». Застройщик предлагает покупателям небольшие коттеджи «под ключ», с полностью подключенными коммуникациями, чистовой отделкой внутренних помещений и огороженным придомовым участком площадью 4 сотки по цене 3 150 000 рублей (цены приводим на январь 2018 года, подробности на сайте http://народный-проект.com).

В жилищном кооперативе Бест Вей существует три основных программы покупки недвижимости. Существует, кроме того, несколько возможностей существенно снизить проценты по рассрочке. Все они описаны на сайтах квартираврассрочку.рф и zk-bestway.ru, ниже приводятся рассчеты по платежам для каждого из вариантов покупки.

ПЕРВАЯ ПРОГРАММА

Эта программа предполагает внесение 35% от стоимости приобретаемого объекта. В нашем конкретном случае, то есть, при стоимости объекта в 3 150 000 рублей, сумма взноса составит 1 102 500 рублей.

Заемные деньги, то есть оставшиеся 2 047 500 рублей вы будете выплачивать под 2% годовых.

В отличие от банковских ипотечных кредитов с так называемыми аннуитетными платежами в ЖК Бест Вей платежи дифференцированные.

Это означает, что ежемесячный платеж будет постепенно уменьшаться.

Ежемесячный платеж в ЖК Бест Вей складывается из трех компонентов:

Сумма займа, оставшаяся после выплаты первоначального взноса (35% или 50%), делится на количество месяцев рассрочки.
Например, при рассрочке на максимальный срок в 10 лет и первоначальном взносе в 35% (1 102 500 рублей) фиксированная часть ежемесячного платежа составит 2 047 500 (сумма займа) ÷ 120 (количество месяцев) = 17 062,50.

Проценты на остаток. Эта часть ежемесячного платежа плавно уменьшается по мере погашения займа. Например, в первый год сумма ежемесячных платежей по процентам составит 3412 рублей, а к последнему году она снизится до 341 рубля в месяц.
Ежемесячный членский взнос в размере 2000 рублей. Легко увидеть, что вы переплачиваете тем меньше, чем меньше срок рассрочки. Например, за 10 лет вы заплатите членских взносов на сумму 240000 рублей, а за 5 — только 120000, за три 72000 и т.д. Поэтому многие пайщики стараются расплатиться как можно быстрее.
Если суммировать все три компоненты из которых складывается ежемесячный платеж, то мы получим 21475 рублей в месяц в первый год платежей и 18403 рубля в последний год с постепенным уменьшением суммы в течение всего периода погашения долга.

Полная сумма выплат за весь срок будет равна 2 392 725 рублям. Переплата из этой суммы (% + членские взносы) за 10 лет составит 225225 + 240000 рублей или 465225 рублей.

РАССРОЧКА НА 5 ЛЕТ

Если же рассрочку брать на 5 лет, ежемесячные платежи составят 38537 рублей в начале и снизятся до 35807 рублей в конце пятилетнего периода.

Полная сумма выплат составит 2 230 350 рублей. Переплата из этой суммы составит 122 850 + 120 000 рублей = 242 850 рублей.

Как видите, переплата тем меньше чем меньше срок рассрочки.

В общем случае, сроки погашения займа обговариваются в индивидуальном порядке. Вы сможете погашать долг в любом удобном для вас темпе.

ВТОРАЯ ПРОГРАММА

Вы вносите 50% от стоимости объекта, то есть 1 575 000 рублей. В этом случае оставшиеся 1 575 000 вы будете выплачивать под 0%.

Ежемесячный платеж при рассрочке на 10 лет составит 13125 + 2000 (членский взнос) = 15125 рублей.

Полная сумма выплат составит 1 815 000 рублей. Из них переплата (членские взносы) составит 240 000 рублей.

При рассрочке на 5 лет ежемесячный платеж составит 28 250 рублей.

Полная сумма выплат составит 1 695 000 рублей. Из них переплата составит 120000 рублей.

ВЫГОДНОЕ ПРЕДЛОЖЕНИЕ ДЛЯ ИНВЕСТОРОВ В НЕДВИЖИМОСТЬ ОТ ЖК БЕСТ ВЕЙ

Вы вносите на счет ЖК 1 миллион рублей и отказываетесь от претензий на постановку вас в очередь на жилье сроком на 1 год. Другими словами, вы как бы даете этот миллион «взаймы» кооперативу сроком на один год.

По истечении года вы будете автоматически поставлены в очередь на приобретение жилья. Рассрочка будет вам предоставлена на любой срок до 10 лет под 0%.

Переплаты по процентам не будет, переплата по членским взносам за 10 лет составит 240 000 рублей.

За 5 лет, сответственно 120 000 рублей, за три года 36 000 и т.п. Кооператив приветствует досрочное погашение займа.

Помимо прочего, если вы полностью расплатитесь за объект недвижимости в течение 3-х лет со дня покупки, все последующие объекты вы сможете приобретать под 0%. Это замечательная возможность обеспечить жильем ваших детей, а также инвестировать в покупку объектов недвижимости в дальнейшем.

Впрочем, в нашем конкретном случае, очевидно, нецелесообразно откладывать покупку на такой длительный срок, так как дома в данном коттеджном поселке будут к тому времени, скорее всего, раскуплены.

СНИЖЕНИЕ ДО МИНИМУМА ПРОЦЕНТОВ ПО РАССРОЧКЕ ПРИ ПОКУПКЕ НЕДВИЖИМОСТИ

В ЖК Бест Вей существует несколько накопительных программ, позволяющих пайщику снизить % по рассрочке до 0%.

Все они подробно описываются на главной странице нашего сайта http://квартираврассрочку.рф, а также на сайтах zk-bestway.ru и zkbestway.ru.

АКТИВАЦИОННЫЙ ВЗНОС

Активационный взнос при вступлении в кооператив в данном конкретном случае составит €2040. Кстати, максимальная стоимость приобретаемых через ЖК Бест Вей объектов не может превышать 10 миллионов рублей. Максимальный срок предоставления рассрочки 10 лет.

РЕЗЮМЕ

В любом случае, помните, что одним из важнейших факторов при покупке недвижимости является надежность застройщика, это касается вариантов покупки квартиры или дома на этапе строительства. Учитывая высокие риски этого варианта, мы не рассматривали его в данной статье. Слишком много примеров долгостроя и «недостроя» вокруг, а наша задача как покупателей и инвесторов — свести любые риски к минимуму.

Игорь Очеретенко

При перепечатке статьи и отрывков из нее ссылка на сайт квартираврассрочку.рф обязательна.

Вкладывать или нет в недвижимость?

Пенсионный доход: вкладывать или нет в недвижимость с расчетом на будущее

Риелторы и аналитики оценили, смогут ли в будущем принести доход инвестиции в недвижимость

 

Инвестиции в недвижимость
Фото: Дмитрий Рогулин/ТАСС

В России вложения в жилую недвижимость часто рассматривают в качестве низкорискового актива для пенсионных инвестиций. По оценкам некоторых игроков рынка, московское жилье все еще находится в стагнации, однако Росреестр отмечает рост числа сделок.

Целесообразно ли сейчас инвестировать в недвижимость? Можно ли в горизонте десяти лет и более получать стабильный доход от сдачи в аренду московской квартиры или ее перепродажи? Какой сегмент недвижимости может принести больший доход? Такие вопросы задала редакция «РБК-Недвижимости» независимым аналитикам и московским риелторам.

Геннадий Стерник

Геннадий Стерник, профессор РЭУ им. Г. В. Плеханова:

— В настоящее время инвестиции в недвижимость (ни в дилерские, ни в рентные операции) в среднем по рынку не окупаются. Например, приобретение квартиры на вторичном рынке Москвы с целью последующей перепродажи (например, через год) в 2014 году приносило около 15%, в 2015-м отрицательный доход (убыток) составлял 10–15%, сейчас доходность такой операции близка к нулю.

При сдаче квартиры в аренду в 2014 году доходность рентных операций была не выше 5%, теперь она снизилась до 3%. Но это в среднем по рынку, можно найти ниши, где доходность выше. А главное — оценки по состоянию на сегодня. Через десять лет, надеюсь, рынок недвижимости восстановится — и доходность инвестиций вырастет до приемлемых значений.

Смогут ли принести доход инвестиции в жилье, зависит от состояния активов будущего пенсионера:

1) если он располагает свободными денежными средствами и готов их заморозить на десять лет, то именно сейчас, когда цены находятся на нижнем уровне, целесообразно вложиться в приобретение недвижимости в надежде, что через десять лет она будет приносить приличный доход;

2) если такими средствами клиент не располагает либо находит альтернативный вариант инвестирования, то в настоящее время инвестировать в недвижимость нецелесообразно;

3) если клиент уже имеет в собственности квартиру, офис или торговое помещение, которое он может сдавать в аренду, то продавать его сегодня не стоит. Нужно сдавать в аренду, а вопрос о продаже либо продолжении аренды решать не ранее чем через десять лет, когда прояснится обстановка на рынке и можно будет спрогнозировать доходность той или иной операции в условиях последующего десятилетия.


Олег Репченко

Олег Репченко, руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» (IRN.RU):

— В современной России недвижимость часто рассматривается в качестве низкорискового актива для пенсионных инвестиций. Это происходит во многом из-за того, что до последних нескольких лет цены на жилье постоянно росли — и сложилась иллюзия, что так будет всегда: даже если в какой-то момент цены просядут из-за очередного кризиса, они затем отыграют падение и продолжат приносить прибыль.

К тому же у многих остается ощущение того, что недвижимость — надежный материальный актив, который всегда нужен и востребован. Однако в последнее время стало понятно, что это не совсем так. Если сравнивать с пиковыми значениями до кризиса 2008 года, то в долларах цены на жилье упали на 54% (с $6 тыс. за 1 кв. м), а с момента восстановления после предыдущего кризиса в 2012–2013 годах — на 44% (с уровня в $5 тыс. за 1 кв. м). С начала 2015-го цены на жилье в Москве снижаются и в рублях — в общей сложности на 16% (с 200 тыс. до 168 тыс. руб. за 1 кв. м). При этом последнее снижение нельзя назвать краткосрочной коррекцией, вызванной кризисом. Эта тенденция сохраняется, и пока предпосылок для роста цен не наблюдается.

Таким образом, вариант с покупкой квартиры сейчас и ее перепродажей на пенсии вряд ли можно назвать целесообразным. Даже если цены стабилизируются и начнется новый рост, он уже никогда не будет таким, как в прошлом, когда жилье дорожало на десятки процентов в год.

Аренда, в свою очередь, тоже не слишком привлекательна даже в качестве консервативной инвестиции. Прибыль от нее сейчас составляет около 3–4% в год, это хуже банковского депозита, который во всем мире считается самым низкодоходным, но надежным сбережением. Даже в крупных надежных банках обычный вклад может приносить 5–7% годовых. Конечно, на сдаче в аренду коммерческих помещений можно заработать больше, однако на этом рынке отмечается затоваренность, много офисных и торговых площадей пустует. Для непрофессионального инвестора это сложный рынок, на котором высок риск ошибиться с выбором объекта для инвестиций.

Таким образом, если рассуждать рационально, недвижимость сейчас не лучший объект для пенсионных инвестиций. Однако люди все равно продолжают рассматривать московские квартиры как задел на пенсию — все же эмоционально многим из них спокойнее, когда есть квартира, которую всегда можно сдать и получить прибавку к пенсии.


Александр Хрусталев

Александр Хрусталев, глава компании «НДВ Групп»:

— Доход будет, но при покупке жилой недвижимости окупаемость произойдет за 17–20 лет. То есть это возможность как минимум сохранить деньги в квадратных метрах. При наличии свободных средств алгоритм достаточно простой — приобретаем квартиру за 5 млн руб., через два года, после сдачи новостройки, зарабатываем на аренде 30–35 тыс. руб. в месяц минус налоги. С точки зрения дохода депозиты выгоднее.

Если анализировать коммерческий сегмент, то здесь инвестор, планирующий обеспечить себя доходом, может рассмотреть два интересных направления. Первое — приобретение гостиничных номеров в среднем из расчета до 5,5 млн руб. Номер будет приносить 12–14% годовых. Впервые такую практику начали вводить в Дубае, но и у нас подобные предложения уже есть.

Второе — можно рассмотреть офисные помещения. Но здесь мы рекомендуем обращать внимание только на новые и заполненные центры: лучше купить дороже, но быть уверенными в том, что БЦ заполнится. Также перспективна торговля, при этом следует с осторожностью рассматривать встроенно-пристроенные рестораны на первых этажах: есть ряд ограничений, которые вносят корректировки в бизнес и способствуют снижению выручки.


Татьяна Саксонцева

Татьяна Саксонцева, управляющий партнер «Миэль-Сеть офисов недвижимости»:

— На данный момент приобретать квартиру, чтобы сдавать ее в аренду, совершенно невыгодно. В условиях постоянного снижения цен на недвижимость и падения арендных ставок покупать квартиру и делать там ремонт для посторонних людей экономически нецелесообразно. В лучшем случае через 20 лет при условии постоянной сдачи удастся вернуть потраченные средства, а потом дом морально устареет и избавиться от такого объекта будет непросто. Если учесть все риски арендного бизнеса, в том числе потенциальные сложности с арендаторами, возможные траты на ремонт и неизбежные — на налоги, то получится, что сил и нервов на содержание такой квартиры будет затрачено непропорционально ее цене. Я всегда советую своим клиентам: перед покупкой квартиры подумайте, что вы будете делать с таким объектом дальше. Если просто купить квартиру и никак ее не использовать, то даже выйти в ноль не получится: квартиры и сейчас дешевеют, а что будет с рынком через 20 лет, предсказать невозможно. Зато дом точно устареет.

Для того чтобы такие инвестиции окупились, должно совпасть сразу несколько параметров. В идеале инвестировать в недвижимость надо на растущем рынке. Конечно, всегда будут интересны хорошие квартиры в знаковых домах Москвы — например, в сталинских высотках, в доме на Серафимовича, 2. Также интересны и просто хорошие, качественные дома в центре столицы — и если рядом нет площадок под застройку, потому что квартиры в новостройках будут конкурировать с вашей. Однако сумма, необходимая для покупки такого эксклюзивного объекта, вряд ли доступна рядовому москвичу и тем более пенсионеру. Покупать же обычную квартиру в простой «панельке» бессмысленно, инвестиционной ценности она не представляет. Как я уже говорила, в лучшем случае получится выйти в ноль, но денежные потери, скорее всего, будут существенными.

Без знаний получить прибыль с коммерческой недвижимости невозможно. Поэтому самое лучшее, что можно сделать для получения некой выгоды сейчас, это максимально диверсифицировать средства — например, использовать сразу несколько банковских инструментов с разной степенью риска и доходности, держать сбережения в разных валютах. Однако это точно так же требует финансовой грамотности, которой нам, к большому сожалению, не хватает. На данный момент советую просто улучшать свои жилищные условия, если есть такая возможность.


Мария Литинецкая

Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп»:

— Инвестировать в жилье с целью сдачи в аренду, конечно, можно, несмотря на непростую ситуацию на рынке недвижимости. Сегодня разница от положения дел 10–15 лет назад в том, что нынешний ликвидный объект найти сложнее из-за огромного объема предложения, в котором далеко не каждый жилой комплекс или квартира подойдут для сдачи в аренду. Ликвидный жилой комплекс для будущего арендного бизнеса должен располагаться в шаговой доступности от метро (не больше 10 минут), сравнительно недалеко от центра (как минимум в пределах МКАД, а чем ближе к Кольцевой линии метрополитена, тем лучше). Торговый центр, социальная инфраструктура, спортивные объекты, парки — чем ближе, тем ликвиднее жилье в таком окружении. Бюджет покупки должен быть минимальным, поэтому оптимальным вариантом станет студия до 30–35 кв. м. в комплексе апартаментов. Подойдут объекты с не лучшими видовыми характеристиками и другими недостатками, которые не имеют особого значения для арендатора, но существенно ниже в цене, чем другие предложения в комплексе.

Обратить внимание необходимо прежде всего на апартаменты с отделкой от застройщика — ремонт собственными силами в любом случае окажется дороже, чем у девелопера, а это снизит доходность. Идеальный вариант — меблировка, то есть жилье под ключ. Таким образом будущий инвестор удачно выделится на фоне массы подобных предложений от других застройщиков без ремонта и меблировки. Если вам удастся подобрать столь удачный объект (а такие на рынке сегодня есть), то только за счет капитализации в период его строительства и после сдачи вы окупите порядка 20–30% своих инвестиций.

Так или иначе, миграция в Москву будет продолжаться. В столицу переезжают молодые и перспективные жители из регионов, и им требуется жилье. Главная характеристика их жизненного уклада — мобильность, которая связана прежде всего с домом у метро, но в то же время по доступной цене. Учитывая переоцененность многих объектов первичного и вторичного рынков, выиграют те инвесторы, которые будут сдавать в аренду самые недорогие из ранее приобретенных активов — небольшие апартаменты студийного формата, идеально подходящие для проживания одного-двух человек без детей. Инвестор такого объекта сможет предложить более выгодную арендную ставку и остаться в плюсе, чего не скажешь об обладателях более дорогих и больших квартир вторичного рынка. Доходность по таким апартаментам достигнет 8–12% годовых. Во всяком случае стабильный пассивный доход на пенсии арендная квартира вам обеспечит.

Коммерческая аренда — более сложный бизнес. Необходимо ориентироваться в ситуации в той отрасли, на арендаторов из которой вы нацелены (магазины, общепит, офисы и т. п.). Положение дел с коммерцией сегодня непростое, поэтому более оптимальный, понятный обычному человеку и предсказуемый вариант для инвестиций — жилая недвижимость.

Автор: Сергей Велесевич
Оригинал на сайте RBC.RU: https://realty.rbc.ru/news/599a9caf9a794754f2a7445f